地产财富会

　　2016年

　　他拿下了1亿平方米的地

　　交出了最好的业绩

　　2017年

　　他将在保持名次的同时

　　实现自己许下的一个又一个业绩承诺

　　2017-3-29

今年，大佬们开业绩发布会的时候，喜欢把利润放在规模前面。

比如，融创的孙宏斌说：“其实房地产这行业规模没有任何意义，如果利润不行的话”。请注意说这话的背景：2016年融创冲入千亿俱乐部，2017年融创将销售目标定位2100亿。

再比如，业内高毛利标杆——中国海外发展，其董事长肖肖称，“在今后的几年时间里，预计中海的毛利率仍将维持在30%以上。”

告别了野蛮生长，开发商开始使劲琢磨如何挣更多的钱。恒大早在重组深深房A的时候就提出了3年888亿利润的承诺，高出花旗等券商给出的业绩预测一大截。

在3月28日的业绩发布会上，恒大将888的三年期缩至两年。那么恒大将如何实现呢？答案将在业绩解读上为您揭晓。

　　销售规模先行

　　土地储备2.29亿平方米

恒大是2016年的销冠。这个大家都知道。

2016年销售额为3733.7亿，领跑万科约100亿元，在商品房市场的占有率上升至3.2%。

大家并不一定知道，恒大的销售额增长速度一直都很快，今后还会以这样的速度继续。夏海均总裁在业绩发布会上表示，公司销售平均复合增长率都在50%。

商品房销售受土地储备、推盘节奏影响。一般来说土地储备够公司未来两到三年发展，我们就称之为“充足”，那么恒大的土地储备可以称之为“太充足”。

为什么这样说呢？2016年恒大销售面积是4469万平方米，恒大总土地储备面积达2.29亿平方米（截止到2016年12月31日），这样的规模卖个三四年不成问题。且远远超过第二名碧桂园的1.16亿平方米。

如果按照现在的增长速度继续下去，加上其“太充足”的土地储备，那么恒大许下的业绩承诺可期。恒大地产此前公布业绩预期称，其2017-2019三年销售额预计将达到4500亿、5000亿和5500亿。

　　盈利能力提升

　　在手现金3043亿元

　　恒大2016年的财务数据非常亮眼。核心业务利润208.1亿，同比增89.2%，创上市以来最高纪录，核心业务利润率同比增1.5个百分点至9.8%。毛利润594.2亿，同比增58.8%。毛利率28.1%。

谁是地产公司里手持现金最多的土豪？请注意上图中现金余额，3043.3亿元。补充一下，万科现金是870多亿，碧桂园现金是965亿。

自从2009年上市以来，恒大各方面的复合增长率都很高（如上图）。恒大还将通过打造环节精品、提升产品附加值、降低成本等三大举措，继续实现效益提升。据许家印在年初内部讲话显示，恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，未来两三年内，核心业务利润率每年提升2%-3%， 2017年争取达9%-10%。

就此来进行估算，假设恒大2017年仍能保持这些年的年均增幅，其销售额将达5347亿，对应权益销售额为5079亿，若按恒大上市后核心业务利润率平均值10.45%计算，净利润可达530亿。这意味着，恒大两年时间即可锁定888亿的利润承诺。

　　项目权益占比高

　　利润空间逐年提升

　　近年来，随着土地价格的上涨，面粉贵过面包，开发难度加大，很多开发商组成联合体集体竞地，很多地块都由联合体获得。万科就是合作拿地的典型，据万科年报显示，2016年万科59.5%的新增项目为通过合作方式获取。

　　合作拿地有诸多好处，如均摊风险，当然在计算利润的时候，相应得到的权益也就少了。但土豪恒大不是这样。根据克而瑞早前发布的2016年权益销售榜，恒大权益销售额达3550.6亿，权益比约95%。

　　简单的来理解，就是恒大挣多少算多少，不用跟别人分。这也就是为什么许家印在年初内部讲话中强调核心业务利润率，如果能将利润率提高一点，相应的利润额将大幅提升，因为基数足够大。

　　另一方面，恒大的低土地成本与逐步增长的销售均价之间形成了丰富的利润空间。据恒大年报显示，2016年全年新增项目213个，平均楼面地价约1996元/平方米，而2016年恒大合约销售均价约8300元/平方米。据了解，恒大2017年销售均价正在逐步提升，3月份应该能破万元。

　　其实，要想提高盈利能力，适度加价就可以。但恒大一直强调产品性价比高，而且在调控的背景下，想加价销售也并非容易的事情。那么恒大在获得更多利润，降低成本方面也得益于材料商和施工企业的让利。许家印在业绩发布会上表示，恒大集中采购的材料有的能到4折、3折、2折，而工程发包、施工企业等等也都可以接受对恒大有利的条件。

　　恒大的增长速度仍将继续。花旗银行此前发布研究报告指出，预计恒大2017年销售额仍将保持全国第一。同时，基于其销售强劲、盈利增长等因素，料其2016-2018年盈利年均增幅将达52%。